陈淮：2015或是中国房地产市场市场机制优胜劣汰之年

我很赞成刚才几位主旨演讲，包括主持人、蔡会长等所讲的，我听出来了，朱会长与蔡会长和主持人的基调有所不同的是，前面说的偏悲观，朱会长是比较乐观的基调，我比较赞成，但是也有点小小的不赞成，朱会长说2014到2015的转折向好是政策使然，我认为不是，恰好2014年是政策退出之年，我们才有了今天的结果。在上届政府十年调控里头，这十年的政策造就的是四大缺陷，第一，明显充斥着强化政府权力，没有一条是依靠市场机制的，从8·31大限到土地招拍挂、加征营业税，9070政策，后来的国五条、国八条等等。第二，高成本、低效率。这十年频繁变动。第三，滞后性、被动性、主观性明显。第四，十年调控的政策没有一条是和改革相结合的。十年调控，四大缺陷。

2013年新一届政府上台，在他上台前的前一届政府最后一次常务会出台了国五条，成为了房地产欲购从速的动员令。2013年量价齐升，购销两旺。李克强总理这一届政府用了整整一年时间，到2014年年初，才把上届政府导致的这一个过度异动、高涨繁荣平稳下来。2014年并非是一个低谷、低迷之年，2014年如果用一个词来概括的话，叫“平稳”。政策稳定，2014年没出台任何新政策，2014年的社会预期稳定，2014年的供求关系稳定，上下波动的幅度在一个合理的范围内，包括房价和成交量，2014比2013高点，不过也没超过6%到7%的波动。有媒体说，限购取消是不是政策？限购取消，徐徐退出，让各地政府审时度势，因地制宜地采取对策，恰好是一种政策稳定的特征。如果说李总理的工具箱还有工具没拿出来，那就是因为2013年11月末，十八届三中全会改革的决定至今推进缓慢，没有改革的基础的政策调控一定是要失败的政策调控。包括土地制度的改革、资金的改革、间接融资到直接融资的改革，包括市场化。因此李总理一再讲，把错装在政府身上的那只手给它卸掉。

2015年，我们认为仍然是一个市场机制发挥其资源充分优化配置和优胜劣汰作用之年。朱会长说，开发商多了，多了不是靠政府关停并转。一个父母有5个儿子，你不知道哪个儿子是最优秀的，你最看得上的大儿子早恋，不成才；你看上的三儿子，你让他给家里种地浇水，结果人家考清华大学，父母尚且不知道自己的几个孩子谁是最优秀的，政府知道几万个开发商谁是优秀的吗？谁来选？市场——市场的竞争，市场的优胜劣汰，最终选出高效率的资源支配者，市场经济的发展，中国结构转型无一例外的将验证市场的神奇作用。

关于住宅建设和房地产有哪些新意？我自我感觉，迄今为止，包括主流媒体在内，包括央视在内，基本上没把两会政府工作报告中的最有意义的新鲜信息解读出来。有四条，第一条叫稳定住房消费，所以过度悲观的看法是没有依据的。过度乐观地认为今年是大涨、大旺的一年，恐怕也预期过早了，稳定住房消费，我以为包括稳定这个市场的需求结构，比如说我们在前几年已经把投机性需求逐出市场了，不允许它卷土重来，比如说我们在住房供应体系上，大中小城市协调发展的趋势已经开头起步了，要继续发展下去，还有在政策维护国民经济稳定运行上，是坚定不移的，国民经济的稳定运行，2015在短期经济运行中一个最主要的难题就是李总理讲的被通缩，我们讲经济增速下行这些问题。稳定住房消费是我们第一要关注的，这个稳定住房消费的背后有很多可值得解读的地方，但是我们今天时间关系，不能一一介绍。

第二个值得关注的地方是，鼓励和支持自住型、改善型住房消费。总的需求，无论是规模还是总量上、分布上，在稳定的基础上，其中支持、鼓励自住和改善型消费，这句话是有新意的，如果说在进入2008年之后，鼓励消费的政策重点落在90后或者刚需身上的话，这个市场的主导性的需求力量正在从基本型需求向改善型、舒适型需求过渡，也就是市场的重心已经出现了上移，政策的重心同样正在逐步上移。

住房需求和穿衣服一样，可以界限清晰地划分为四个层级：遮寒避体，这是基本需求；讲干净，讲体面，分四季，分场合，这叫改善型需求。讲时髦，流行露肚脐眼的来一个露脐装，这是享受需求层级。非名牌不穿，这是奢侈性需求。住房也是一样，我们的政策在前些年鼓励的是刚性需求的话，这个任务并没有最终完成，但是已经出现了重心的逐步向改善型和部分的享受型需求的升级。

第三，完善住房保障体系。这个住房保障体系的话题就更多一些，传递的信息更多一些，既有刚才朱会长提到的，今后保障房不仅仅是实物型保障，而且实物型保障和货币型保障并重，探索新的对低端群体的政府兜底的合理形势。更重要的是今后希望在我们的媒体上不要再简单地说保障房，2015的核心词叫“棚改房”。别老用过时的词来讨论同样一个话题。

为什么是棚改房呢？在“十二五”开局的2011年，我们3600万套保障房中就有棚改房的一个选项，但是那个棚改房的政策是不包括老旧城区的危旧房改造的。专指的是大型国有工矿企业、农林牧场员工集中居住区，媒体可以说一个老城市，我们这个市政府决定了，对一个老城区的连片改造，叫棚户区改造，你可以这样叫，但是不享受中央的棚改政策。从2014年起已经开始，今年政府工作报告进一步明确，棚改的政策范围大大扩大。大家注意到一组数据，李克强总理说2015年盖740万套保障房，其中棚改房580万套，占多大比重，你自己想。这意味着我们在实物型保障上从原来的平地起房的保障房转为了和老旧城区改造、老旧危房改造密切结合，这个转变应当是我们在座诸位，作为市场参与者值得注意的地方。

因为棚户区改造和原有的“十二五”前三年保障房建设的区别，第一个，它没有土地的问题，我们那个保障房建设的时候有两个最大的难题，一个是穷人该住哪儿，住核心市区还是住远郊区县，第二钱从哪儿来，棚改房没有土地的问题，它本来就是城市居民用地，城市建设用地。另外一个，棚改房容易和城市的整体升级密切结合，包括多年来已经严重老化的地下市政管网、交通规划、城市功能分区、老百姓住房的档次，以底商为主体的商业业态的全面升级结合。第三，棚户区改造更容易引入市场化力量，“十二五”前三年，媒体老问保障房的钱从哪儿来。但是棚户区改造则相对的容易引入市场化力量，因为我拆一还三、拆一还五，建20层的楼，也还有十多层可卖，引入市场化的力量比较容易，而且必然地和我们前10余年房地产市场发展过程中累积起来的一批过去采用鸵鸟政策，自己遮着眼不看的一些体制性难题环节密切结合。比如城中村、小产权，比如城乡结合部农民出租屋等。棚户区改造容易和过去被掩盖下来，问题积累越大的毒瘤，城市的一些弊端改造相结合。所以棚户区改造既是保障体系的完善和发展，也是保障形式的一个变革，也是城市化建设的一个新特点，也是我们在座的开发商等市场化力量值得关注的一个新契机。

第四，和改革相结合。我刚才说，没有改革为基础的任何工具箱里的政策拿出来都是无效和相反的。总想把主观意志强加于客观规律之上，总想让政府之手凌驾于市场之上，那一定是要失败的。李克强总理从没上台到上台之后再三强调城市化与改革，改革和城市化的红利，一再强调政府要把它那只不该动的手缩回来，一再强调发挥市场机制的力量，这不是简单的政府少盖章就行，而是包括土地制度、资金供给、金融市场化机制等等。改改管得过多、过死的办法，实现我们说了十多年从间接融资到直接融资，转变至今寸步未进，不是政府总想把市场的阀门拿在自己手里头，那是一个失败的思路。如同十八届三中全会所讲，市场机制是配置资源的决定性力量。2015是中国房地产市场通过市场化力量实现优胜劣汰、健康发展的关键一年。