千亿碧桂园引入万亿平安 跨界联姻背后的阳谋与阴谋

　　碧桂园低价“贱卖”22亿股，让中国平安“捡了个大便宜”，成为其第二大股东，这是否意味着其“缺钱”?碧桂园公开的回应是，“不缺钱”，并称双方将借此在包括投资、理财、基金、资产管理、社区金融等方面深化合作统，同时加强社区产业链及发展涵盖人们全生命周期的综合业务平台。

　　“明修栈道，暗渡陈仓”，正如此前提出的战略规划那样，碧桂园联姻中国平安是为了其多元化棋局落下重要的一子，但更深层次的逻辑为，碧桂园正通过与中国平安的合作加强其投融资能力，融合地产、金融两大业务，欲实现新一轮业绩突破。

　　多元化之初

　　意外?不意外!对于创始人家族持股占绝对优势的碧桂园而言，引入中国平安的入股并成为其第二大股东，无疑是其近年股权结构最大的一次颠覆。

　　美桥投资集团执行总裁陈晓欧认为，“虽然跨界已成为行业内的趋势，但房企转型多元化，若没有丰富的资金、资源以及经验作支持，想要做大做强并不容易，获得多方面的支持是为良策。”

　　“给你一个五星级的家”，早年的碧桂园曾专注于住宅的打造，但关注碧桂园最近几年的发展轨迹，很明显其战略发展已逐步走向多元。而挖掘社区金融服务，是碧桂园多元化的首次尝试。

　　碧桂园集团主席杨国强曾公开表示，现在是互联网时代，是客户主导，我们管理的社区也有很多这方面的需求，碧桂园希望能在社区领域更好服务业务，从中获得更长远的利益，因为社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向。

　　碧桂园如何布局社区金融?据统计，碧桂园目前管理着逾200多个项目，逾35万户业主的社区资源。在社区网点合作方面，碧桂园方面向房掌柜透露，将为平安提供优惠条件，由平安买或租碧桂园的社区门店作为综合金融门店，满足碧桂园住户金融需要。

　　具体言之，在碧桂园社区服务APP中，可嵌入中国平安任意门及平安付，推广使用平安付支付物业管理费、水电费、煤气费和其它收费服务。

　　但碧桂园并不是布局社区金融的先行者，包括花样年、万科等房企早已涉足该领域。

　　以花样年为例，其集团总裁潘军曾提出，到2020年，花样年彩生活服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口。届时，假使每人每月社区消费2000元，4000万人的一年将消费上万亿元。“如果拿1%的佣金来算，那已经是上百亿规模了。”

　　由此来算，社区金融增值服务能给碧桂园带来不菲的收入。

　　此外，基于社区用户的实际需求，碧桂园方面表示还能在物业管理、O2O平台、电商、金融服务、养老、医疗、物流等方面提供服务。

　　在房掌柜采访期间，尽管大部分业内人士均对社区金融的盈利模式还持保留意见，但不管如何，碧桂园的野心并不止于此。

　　天花板之后

　　“与其说碧桂园是实现社区金融的布局，不如说是拓展其融资渠道，减低债务压力。” 地产经济学家邓浩志认为，房企作为资金密集型行业，资金的获取能力才是根本，碧桂园也不例外。

　　2013年，一年之间业绩增长了一倍多，达1068亿元，碧桂园以“黑马”的姿态一跃成为“千亿房企”。

　　然而，规模越大，对于资金的需求越大，融资带来的财务费用也越高。在住宅市场容量不断被压缩的时代，对碧桂园来说，资金的缺口或成其业绩增长的天花板。

　　碧桂园方面对此毫不忌讳。或许出于审慎的考虑，今年碧桂园的销售目标将控制在1350亿元左右，同比2014年的1288亿，仅增长5%。在碧桂园的2014年业绩发布会上，碧桂园主席杨国强表示，在2014年楼市不是特别好的时候能够保持增长，已经是相当不错的表现。碧桂园的财务总监也透露未来将加强国内融资。

　　CRIC高级分析师朱一鸣分析称，自去年起，国内楼市背景的变化使得不少先前扩张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资。

　　据透露，在扣除发行费用后，碧桂园此番发行新股为公司带来一笔62.95亿港元的低成本融资。更重要的是，碧桂园的股东构成中新增了一位“大款”，据估算，中国平安总资产规模已高达约4.01万亿元。

　　碧桂园战略中心副总经理林伟营向房掌柜表示，中国平安将为碧桂园的融资提供便利，譬如参与公司债、短融等，同时在投资理财、基金、资产管理等方面可预期成立公司一起运营。

　　陈晓欧认为，碧桂园实质早有“预谋”， “与中国平安合作进入金融领域，是碧桂园应对国内住宅市场需求萎缩的战略预案。”

　　对于具体的融资支持计划，中国平安品牌部杨伯特向房掌柜表示，具体需视未来合作情况而定。但陈晓欧预计，碧桂园这近年开始提出社区金融以及养老地产的布局，这与险企合作开发的投融资模式非常吻合，这些领域投入资金大、回报周期长，险资的进入有助于为早期的资金缺口提供帮助，方便关联贷款，降低融资成本。

　　一位熟悉碧桂园的港股分析师认为，近年碧桂园不断拓宽融资渠道、优化债务结构，在引入中国平安后，如果碧桂园方面能与中国平安更好地探索业务协同，利用险企充沛的资金流提供多渠道的融资，共同发展社区金融、养老地产等领域，是碧桂园为达成转型多元化目标以及优化融资渠道的新手段。