5个月300城卖地超1.1万亿 地方土储融资新规出台

楼市旺，土地市场火。中国指数研究院6月2日公布的最新数据显示，前五个月全国300城市土地收入达到11350.8亿元，较去年前五个月增加32%。

一线土地降温的时候，三线代表城市的土地市场出现了升温迹象。随着一二线城市调控不断升级，购房需求涌入三线城市带动这些城市新房交易量的上升。新房升温，5月三线城市土地交易量也出现上扬。

就在前5个月全国300城土地出让金破万亿之际，中央政府对土地储备专项债券做出了规范。财政部与国土部6月2日发布的办法显示，县级以上地方各级土地储备机构应根据下一年度土地储备计划，编制相应土地储备项目收支计划，提出下一年度土地储备资金需求。而对应的政府性基金收入，应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。

一二线冷三线热

在刚刚过去的5月份，全国土地市场出现了降温：当月土地的供应量增加了，但成交量却出现了下降。

中国指数研究院6月2日公布的最新数据显示，全国300个城市5月份共推出1989宗土地，环比增加17%。土地供应增长，但5月份共成交1401宗土地，环比减少一成多，同比减少26%。

5月份土地出让金的总金额，也出现了回落。全国300个城市土地出让金总额为1890亿元，环比减少22%，同比减少二成。作为土地出让中的重头，住宅用地出让金总额为1462亿元，环比减少23%，同比减少22%。

浙江一家中型房企高管6月1日向记者指出，土地市场的变化，与房地产交易有一定关联。

“虽说房地产投 资开发有一定周期，每家公司也有自己的战略和对市场的判断，但在投 资拿地的时候，多少会根据当下市场的变化做出一些调整。市场交易不好或土地竞争过于激烈，开发商拿地热情和投 资规模会有所下降。如果新房市场连续出现较大变化，开发商在拿地时可能会观望一段时间，也可能会影响到当月土地的交易量。”前述房企人士说。

新房市场，也出现了一些变化。刚刚过去的5月，此前不断走高的楼市在政策的持续调控下，出现了降温迹象。

中指院监测数据显示，5月份全国有13个城市的成交面积环比出现下降，这其中东莞降幅最大，降幅达到43.85%，济南和广州当月成交量的降幅也超过二成。同比来看，有18个城市的成交面积出现下降，长沙和福州的成交面积同比大幅下降了约七成。

从城市来看，虽然一二线城市成交出现不同程度下降，但三线热点城市的成交量，却出现了上涨。

据中指院数据，北上广深5月成交面积环比下滑1.94%，广州的环比降幅达到20.37%。二线代表城市成交面积环比减少3.92%，同比下降36.95%。一二线城市成交量下降的时候，三线代表城市的成交面积却环比上升4.52%，同比上升的幅度达到28.9%。

上海一家房企营销部负责人指出，近两个月需求从二线再次外溢的迹象，相当明显。一线城市限购不放松的同时，很多二线城市不但限购而且限售，有相当一部分买家涌入一二线周边城市，以及**城市寻找新机会的势头。

“需求的涌入，带动了这些城市房地产交易量的上升。一线很难拿到地，而三线城市新房卖得不错，因此部分三线城市成了现在开发商争抢的热点。”前述房企营销部人士说。

土地储备融资新规

虽然5月新房出现三线热、一线冷，土地市场有所降温的情况，但前5个月土地市场的成交，仍然获得不小的增幅。

据中指院数据，今年前5个月全国300城市土地出让金总额为11350.8亿元，同比增加约32%。受各线城市整体成交降温，成交量同环比均降，5月份的土地出让金在前5个月总额中占比只有17%。

前5个月300城土地出让金超过1.1万亿，就在一线土地有所降温，三线城市土地市场逐渐走热的时候，土地市场的参与者未来要适应土地市场新的变化。

中央政府对土地储备专项债券的新办法，对土地储备市场债券资金做出了新规范。6月1日财政部与国土资源部，联合发布了关于地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知。

《通知》指出，对于地方政府为土地储备举借、使用、偿还债务，将适用于该办法。

在这份新办法的第四条，财政部、国土部明确，发行土地储备专项债券的土地储备项目，应当有稳定的预期偿债资金来源。而对应的政府性基金收入，应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。

为何要出台对土地储备专项债券资金的管理办法？对此财政部在官网做出了解答。2015年以前，地方土地储备资金的来源以银行贷款为主。而按2015年起实施的新预算法规定，地方政府应通过发行地方政府债券方式举借债务，除此以外不得以其他任何方式举债。

按照预算法要求，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券的方式解决。

上海一家上市房企董秘指出，因涉及产业链较长，房地产对地方经济的带动作用较大。“和发达城市产业多源有所不同，一些产业结构相对单一的地方，对房地产的依赖可能会大一些。新房交易市场好，一定程度能带动土地市场，对地方经济和地方财政都有贡献。”前述人士认为，一些地方对房地产依赖度如果较大，若楼市出现波动，可能会对这样的地方产生一些影响。

一家房产机构分析人士指出，地方融资平台中，土地是其融资的重要方式。通过地方城投公司以及土地开发公司，地方可获得与市场估值相关的资金。“地方融资平台偿还资金的方式，有一部分可能是通过土地出让金来承担。”这位人士说。

在6月1日出台的办法中，中央政府明确，发行土地储备专项债券的土地储备项目，应当有稳定的预期偿债资金来源。而对应的政府性基金收入，应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。