热点城市周边楼市成投资新宠 分城施策转向区域施策

　　其中，天山地产竞得的【2016】008号地楼面价高达2.09万元/平方米，创下正定新区楼面地价新高。值得注意的是，此前正定的新高仅为2016年11月楼面价的2549元/平方米。

　　安徽六安也同样是受城市圈利好的城市之一。根据国家发改委已批复的规划，合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。在此影响下，今年一季度，六安房地产市场继续升温，全市销售商品房面积同比增长20.37%，销售金额同比增长46.8%，商品房均价同比增长21.81%。

　　5月初，记者在六安走访多家楼盘发现，每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。在六安某项目售楼部外，外地牌照私家车在停车场进进出出。

　　“外地人在我们这里买房的太多了。2020年城铁通车后，六安到合肥只要20分钟!”一位售楼经理热情地介绍说，“3月份我们曾加推过一次，均价还不到5000元，132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。近期我们准备开几栋大平层，预计价格涨到6500元左右，房源同样是100多套，估计根本不够卖。”

　　在福建漳州，也大量存在着认为当地未来房价向厦门看齐的投资者。在漳州万科城滨江府、恒大御景半岛等新兴高档住宅售楼处，虽只剩为数不多的尾盘清售，但看房买房的人依旧络绎不绝，购房者普遍判断漳州房价还有潜力，开发区房价肯定会涨，买到就是赚到。

　　库存畸变“去库存”“控房价”并存

　　在市场热度下，楼市库存却出现了分化，非住宅类项目库存整体偏高。据赢商网不完全统计，2016年安徽新增商业项目23个，新增商业体量超230万平方米，2017年计划新开业购物中心更是达73个，预计新增商业体量高达760万平方米。

　　以去年房价一路高歌的合肥为例，虽然住宅时常面临抢房，但商业部分却未能向住宅看齐。同策咨询数据显示，截至2016年12月31日，合肥商业市场库存达到432.95万平方米，同比2015年增加28.3%，库存量不降反增。按照2016年商业项目的去化速度计算，合肥商业项目需要3.2年才能完成去化。

　　六安方面上述现象更为明显，截至4月底，该市可售商品住宅440.23万平方米，去化周期为13.7个月，但非住宅库存273.72万平方米，去化周期为124.4个月，高达10年。

　　中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。

　　武汉方面，据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照往年的去化速度，全部消化完至少还需4至6年。与此同时，未来5至6年，还将新增约1000万平方米的商业体量。

　　与供应旺盛相对应的是，商业地产整体需求难以提振，市场吸纳力下降。据了解，武汉方面，除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。

　　除了住房性质结构失衡外，地方楼市还存在区域性结构失衡。如六安在部分区域住宅热销的同时，一些县乡仍需积极推介房源。六安市房地产管理局统计显示，2016年在棚改货币化、鼓励农民进城购房、发放契税补贴和购房补贴、购买商品房作为安置房源等一系列的去库存措施的作用下，库存面积大幅下降，全年净去库存面积达336.19万平方米。

　　六安市房地产管理局局长吴耘介绍说，六安市金寨县，库存总量较大，去化速度较慢，作为全国农村土地制度改革试点地区之一，该县推出了居民购房和农户退出宅基地购房两项补贴政策，有效的推动了去库存工作，盘活了房地产市场。霍山县人口基数小，库存量也较大，该县则减少了商品房的土地供应，暂停了乡镇房地产的开发，并通过移民补助、惠民安居贷等措施鼓励农民进城购房。

　　湖北方面，截至2017年3月底，虽然全省商品住房库存平均消化周期为7.4个月，但仍有5个县库存消化周期超过18个月，其中，郧西县18.6个月，嘉鱼县22个月，黄梅县23个月，云梦县24.8个月，屈家岭管理区31个月。

　　贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。他建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。