未来房地产业将寻找更多的落脚点 但仍是经济压舱石

“还未见底”是陈泽帅对2019年上海外环首套刚需房的市场预期，他表示，“降价会让产品更具竞争力。”

卢文曦也指出，2019年，不少捂盘的房企或因资金问题加紧推盘，供大于求的情况对刚需有利。

“刚需下滑、改善需求比重上升是大趋势。目前政策对于普通住房较为关心，对于低收入群体、购房困难群体，加大公租房供应力度，对于有一定购买能力但又买不起商品房的人，在大城市供应共有产权房。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“同时，租赁市场发展力度加大，很多城市开始出让住房租赁用地，未来年轻人租房的数量和比重会提升。”

6 地价还会降

丁祖昱发现，把2018年所有出让的土地和2017、2016年该区域周边的土地进行对比，超过6成的土地地价均出现下降。基于这个数据，丁祖昱认为，2019年土地价格仍有下行空间且是抄底“捡漏”的好时机。

克尔瑞数据显示，2018年整体地价回落，这是5年来的首次。截至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%。

虽土地溢价率走低，但限于融资环境趋紧和销售去化表现不振等难题，相较于国企和央企，2018年下半年，民营房企在招拍挂市场的表现较为保守。

“土地价格或已达到底部区域，但购房者还在观望，房价预期还会下跌，项目的获利空间能有多大、公司现金流是否足以支撑开发成本等都是我们拿地时的考虑因素。”一位房企管理人员表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，以城市能级来看，随着货币化安置逐渐减少，房企或回归核心一二线城市拿地，致使该类城市成交量、价回温。

7 租赁业大洗牌

对于近来大热的租赁行业，丁祖昱表示，“机遇”在于将个人房源转化为机构运营，且运营企业需“傍上”房企这棵“大树”，以此减轻压力。

有中介人士表示，大的机构和平台进入租赁行业，或可改善此前房源信息杂乱及房东因直租随意加价、违约等现象，提高行业经营的规范化和透明化。

但是，上述人士也指出，住房租赁行业机构化或也意味着机构对市场房源的垄断，其对租金的定价将具备巨大影响力。

2018年，我爱我家前副总裁胡景晖就曾点名，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为扩张规模，以高于市场的价格从房东手中争抢房源，再通过其囤积的大量房源形成可干预市场租金水平的话语权。

实际上，与因盲目扩张而资金链断裂的长租公寓类似的案例在2018年并不少见。

“资金和运营能力不足是不少租赁企业陷入发展瓶颈的原因。与品牌房企合作，可借助房企的融资渠道与经营优势，加大租赁业务规模扩张。”上述人士表示。

但是，对于已涉足或将住房租赁列为其多元化战略板块之一的房企来说，与中小型、区域性租赁机构合作或许并不具吸引力。

据了解，万科、龙湖、旭辉等目前已形成一定的长租规模。以将租赁住宅列为其核心业务的万科来说，截至2018年上半年，其已累计获取房间数超过16万间。

碧桂园、保利、越秀、华润、首创、正荣等房企也在长租领域立下“壮志”，比如碧桂园就计划，到2020年，围绕一线城市及周边区域，拓展100万套长租公寓。

此外，美的置业、绿地、中海、花样年、阳光城等房企均有试水长租公寓的动作。

不过，在目前楼市整体走弱的环境下，受投资回报周期及资金沉淀等因素影响，房企是否会从独立开发建造转向收购已较为成熟的租赁项目还有待观察。

“目前租赁市场供需结构不平衡，低端需求被低估导致低价房源少，再加上房价上涨的传导性，租赁市场发展还较不成熟。”中原地产首席分析师张大伟表示。

8 物业管理被看好

2018年，随着碧桂园、雅居乐、新城、佳兆业、旭辉等房企纷纷分拆旗下物业板块赴港上市，物业成为2018年房企多元化转型中的新“战场”。

社区复合型需求的增长、资本市场对于物业公司估值的认可、BAT“嗅香而来”寻求在社区业态布局上合作、房企通过并购抢占物业管理规模和资源……上述种种迹象均让丁祖昱看好物业管理行业的发展潜力。