张宏伟：“330新政”之后 房产开发商应“分城施策”

2015年3月，楼市“小阳春”表现喜忧参半，喜的是楼市在“小阳春”出现成交量小幅翘尾行情，似乎呈现出复苏的行情，忧的是楼市在“小阳春”整体表现并不好，导致今年第一季度楼市表现欠佳，整个市场在相对平淡的氛围当中度过。尽管部分品牌开发企业试图采取“低首付”、淘宝卖房等营销手段冲刺第一季度销售业绩，但是，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

那么，对于2015年年初来讲，什么原因导致楼市第一季度开局“平淡”？是否意味着接下来几个月尤其是第二季度也是如此? 二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市，对于2015年楼市尤其是二季度楼市会产生哪些影响？

一季度楼市表现欠佳的四大原因

此前，市场对于今年“小阳春”以及第一季度楼市的担忧不是没有道理。笔者认为，楼市第一季度总体欠佳主要有四方面原因：

第一、去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现“马力不足”。

2014年第四季度，在楼市限购政策取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借势冲刺年度销售业绩指标，楼市在年底也出现“翘尾行情”。但是，正式因为楼市年底的“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，因此，这样的“翘尾行情”很难继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态。这样，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致其在市场销售节奏上表现为短期“马力不足”。

第二、市场进入春节传统销售淡季时间段，虽然春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义，但是，在春节前后开发企业推盘节奏放缓，导致楼市成交量表现为季节性的淡季。从上述角度来看，春节的楼市季节性的因素也影响了2015年整个第一季度整体楼市成交量的表现。

第三、大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。而从上述分析来看，今年第一季度由于不是开发商集中推盘的时间点，因此，也就决定了这个时间段是“平淡”的，市场不会有明显的起色。