房地产资产证券化大门已打开 华夏幸福销售业绩亮丽

　　其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言，是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

　　2017年12月1日，招商蛇口拿下全国首单储架式长租公寓CMBS，发行规模60亿元;2018年1月26日，阳光城“国金-西安(楼盘)阳光天地资产支持专项计划”(CMBS)发行，这是中国上市房企依托西北部城市底层物业发行的首单CMBS，发行规模8.4亿元;3月26日，景瑞控股公告其北京(楼盘)抵押型长租公寓CMBS专项计划已获批，拟发行规模为7.2亿元。

　　除CMBS外，REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为，REITs最先有望从租赁运营端取得突破。

　　去年10月以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

　　2018年2月9日，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018~2020年)》，明确指出要大力发展公募REITs，国内REITs格局或将迎来重大突破，资产证券化格局也将进一步发展。

　　同策研究院总监张宏伟预测，房地产市场调控持续的基本面并未发生改变，2018年房企资金压力会进一步增大。而实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例将为市场注入新活力，满足部分融资需求。

　　从全行业来看，中国恒大总裁夏海钧指出，融资环境趋紧对小企业可能是严冬，但对大企业来说是并购良机。

　　如万科截至去年底净负债率仅为8.8%，2018年投资会根据销售回款、融资情况决定投资节奏，去寻找更多的项目并购机会。

　　中海地产截至2017年末净借贷比率为27.9%，资产负债率为57.6%，年末在手现金为港币1040.5亿元。2018年中海也将继续关注土地市场和收并购的机会。

　　相关新闻：地产行业融资分化明显 华夏幸福资金链良好

　　近日,“2018中国房地产百强企业”名单重磅发布,华夏幸福(600340)位列第九,成为中国房企Top10 之一。2018中国房地产百强企业研究报告指出,2017年中国房地产行业整体呈现出强者恒强的发展态势,规模优势将成为下半场竞争的重要入场券。

　　房企的规模扩张也导致了在拿地、项目布局等方面持续加大投入带来的资金紧张,业内人士认为,2018年是房地产行业融资压力最大的一年,房地产国内融资渠道从银行放贷、国内发债、信托融资全面收紧。此外,到2018年,房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017~2019年房企还债规模将超1万亿。

　　地产行业融资分化明显

　　大型房企占据优势

　　大型房企集中度的进一步提升,中小型房企为求生存纷纷转型,这是目前房地产行业现状,在融资难度上,处于不同行业地位的房企也面临着分化。以碧桂园为首的第一梯队,2018年开年以来,碧桂园已展开多项融资动作,前后共计募资超过400亿元,战果颇丰。以大量的中小型纯房地产企业为代表的第三梯队,由于监管较严,不仅融资成本上升,而且融资渠道也日益狭窄。

　　华夏幸福作为第二梯队的领军者,不断淡化其房地产属性,将核心产品定位为产业新城,并不断在全国复制,受到市场投资者的关注和认可,在产业新城模式成熟发展的过程中,公司融资能力亦在逐步提升。

　　截至2017年上半年底,华夏幸福加权平均融资成本为5.99%,相较于2016年底下降近1个百分点。在融资成本降低的同时,其融资手段也逐步多样化,通过如资产证券化、产业基金、战略投资合作等多种方式获取资金。

　　2017年,公司及子公司通过常规融资渠道共获得接近200亿元的资金,包括16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债等。另外,公司凭借自身产业新城PPP业务模式的优异性,开展多种融资,以固安工业园区新型城镇化PPP项目为例,公司通过资产证券化方式,在2017年3月、8月及12月,分别获得7.06亿元、2亿元以及32亿元融资,创新性拓宽了PPP项目现有融资途径。

　　2018年华夏幸福融资的脚步并未停下。统计数据显示,2018年至今,公司已经通过多种渠道获得融资额超过375亿元。今年2月,公司发行50亿元公司债券获得证监会核准批复,为后续资金的筹备奠定了基础。3月初,华夏幸福公告称获得300亿元的各家银行和金融机构的授信和融资合作;3月12日和13日,华夏幸福连续在上交所发行公司债10.9亿元,在银行间市场发行短融15亿元,在当前地产融资收紧的背景下,票面利率分别为7.4%及6.2%,属于较低水平。