房价倒挂及捂盘成风 南京楼市还有一堆“京奥港”？

迄今为止，始于2016年9月30日的这一轮调控，已经持续了整整18个月之久。

这轮动用了限购、限贷、限价、限售等之前用过的、没用过的，所有措施和手段的调控，堪称是正儿八经的“史上最严”了。

所有这一系列手段，都旨在扭转楼市市场的预期。据说，在不少一二线城市中，公众对房价仍将大幅上涨的预期确实有所减弱，但很遗憾，南京似乎是个例外吧，至少掌柜君并没有看到明显的市场预期变化。

18个月的时间里，没有看到人们对南京市场预期的改变，调控政策尤其是限价手段的正面作用自然不少，但负面作用也在不断的出现。

新二手房价格倒挂

商品房，特别是被大幅限价的热点板块项目，新房绝对是一房难求。

这种现象，早在2015年末、2016年就开始出现了，一时间，找关系、卖房号等现象充斥着南京楼市市场，最过分的时候，甚至有倒卖房号的公然在纸媒、淘宝等媒介上对房号进行了明码标价。

2017年5月，南京正式开始公证摇号买房，楼市正式进入了公平、公正的阶段。再加上“限价”的实施，对于购房者而言无疑是个非常好的机会。

然而，随着调控的趋严，楼市并没有进入积极向上的层面。剥夺了房企的定价权利，很大程度上限制了房企的创新发展以及开发进程；此外，公证摇号和限价的双层措施下，也使得不少房源成了“福利房”，买到即赚到的市场暗示，反倒使得市场更热了。

就拿去年奥克斯钟山府的“魏小狗”事件来说，在巨大的利益驱动下，市场怪相百出，只有你想不到没有他们做不到的招数。为了增加中签率，一家老少齐上阵都还是小事，多少小夫妻为了多买一套房、为了低首付、为了高中签率等等，假离婚都成了家常便饭。

去年11月，南京那场震惊全国的“河西十盘加推”现象，验资动辄都是三五百万，引起了轩然大波。不少人戏称，南京钱宝就是这场开盘拖垮的也不无道理。

开盘进程大大减缓

除了老生常谈的新二手房价倒挂之外，影响房企上市绝对是副作用之一。

据网上房地产数据统计，目前南京新房的库存依旧维持在2.7万套左右，跟年初相比几乎没有变化。今年以来，楼市几乎没有上市潮的踪影，市场上的热销盘也越越少了。

近两年出让的土地，大半部分都没有上市，这是非常不符合市场逻辑的。要知道，一般的土地到开发商手中达到10-22个月，理论上均可以上市了，当然咱们这里还没算上BGY那样走快销市场的，就更快了。

而这么多房源没有上市的主要原因，无非就是：价格被限。因此，市场就一直处在“观望、观望、观望”的情绪中。

开发商不愿意以被限的低价上市，因为不少房源都是现房销售，好像对此并没有相应的措施。可以说是，市场在帮助开发商们捂盘惜售，否则2015年的那波高价地，何以到现在还没上市呢？

有人说，市场降温了，你看不少楼盘开盘并没有售罄呀！真的是这样么，这些楼盘区位一般，本身就是比较冷门的项目，市场降不降温，他的去化都在那儿。不然，你让江北核心区、河西、南站来波开盘潮，倒要验证一下市场有没有降温了。

南京楼市何去何从？

未来即将上市的项目，几乎都是高价地项目。堰塞湖越筑越高，留给调控市场的时间已经不多了。只是，天平的双方，究竟是谁先妥协，还未可知。整个南京楼市也在坐等第一个吃螃蟹的高价地入市，京奥港的悲剧会否重演？

假设我们确实有点选，那就意味着有两条路可以选：

一、解除限价：

意味着宣告这次的限价政策彻底失败，房价在短期内会大幅度暴涨，供应量也会大增。

但是，市场“无形之手”会起作用。在一个没有价格倒挂的市场中，投资客可能会退潮，随后成交量会大幅下降，甚至不排除引发价格大幅下跌的可能，这种大起大落肯定是官方最不愿意看到的结果。

二、继续严格限价：

开盘上市的项目数量会继续减少，市场将出现严重供不应求的房荒现象，甚至可能出现商品住宅断供现象。

如果真的继续严格限价，一大批即将上市的高价地块，都将面临亏损。一部分企业可能会资金链断裂，并将波及南京土地市场。这一结果是想要的嘛？

同时，尴尬的市场局面还将和很多复杂的因素交织：宏观经济走势不确定；枪打出头鸟，率先松动由中央政府制定的限价政策，可能会被各方舆论重点关注。种种迹象表明，南京楼市调控已经进入了一个最复杂、最严峻、最困难的阶段。

南京资深地产评论员尹霄飞认为，南京短期内限价放松的可能性很小。不过像河西南、江北核心区、仙林湖等区位较好的项目上市一定是不愁卖的，只不过价格方面可能还要按照指导价来销售。至于这些项目会否像京奥港一样，尹霄飞直言“不会像京奥港那样的，那个项目是由于在拿地之初，资金链就有问题。如今的高价地中，不乏有实力的房企，这一轮市场也是在考验这些房企的资金实力，以及成本控制能力，不排除有些项目会比较惨。”