从去库存到控房价 这些关键词追溯西安楼市十年变迁

　　2012年关键词：平稳

　　2012年西安楼市的主基调是“平稳”。这个平稳主要包含两层面的含义，一是政策平稳，楼市调控基调不动摇。二是市场面平稳，主要表现在量价上。从政策面来讲，在楼市调控持续从严的环境下，2012年西安市限购限贷政策依然严格执行。为了稳增长，各地方政府在不触碰“限购限贷”的红线下，西安在今年6月5日宣布将个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房。

　　2012年西安商品房共成交1188万㎡，较上年环比上涨7.83%；成交均价为7580元/㎡，较上年环比上涨3.66%。在1月和2月，受双节以及调控深化等影响，成交量陷入了近年来的谷底，而从3月份开始，在政府的预调微调以及信贷政策的略微宽松，市场开始了一波春季反弹的行情，随后在7、8、9月份逐步趋稳。到了年底，开发商积极推货，造成了年底的“暖冬”以及“翘尾”行情。

　　2013年关键词：宏观稳、微观活

　　2013年，“宏观稳、微观活”是房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

　　2013年西安市商品房各月成交面积同比2012年有所上涨。特别是1月的涨幅最大。与2012年市场的前低后高不同，2013年房地产市场基本呈现两头高，中间低的态势。年底受城镇化推动以及刚性需求的支撑，西安市的商品房还是在年底形成了一波翘尾行情，更是创下历年商品房新高。

　　2014年关键词：以价换量、去库存

　　2014年是中国新常态宏观经济的确立之年，也是房地产市场的改革元年。这一年影响房地产的因素错综复杂。从大环境看有两点：第一政策层面“调控让位市场”，第二宏观经济“调结构”。2014年各地楼市呈现出较大的库存压力，导致销售难，成交情况低迷。下半年随着政府出台多个政策，从而将14年的主基调定为了“以价换量、去库存”。

　　2014年西安商品房共成交1405万㎡，较上年环比下降3.3%；但9月1日全面取消限购，“930”的限贷放松，以及后续公积金优惠等相关政策的释放，整个西安市场开始出现明显的升温。十二月，各项目释放大量房源为冲年底任务，让14年的12月成交量达到一个高峰，加之后期的放松限贷等陆续利于市场的信号放出，使得10月至12月的销量明显上涨，均超过了各月的批售面积。

　　2015年关键词：去库存

　　2015年商品房销售面积128495万平方米，全国房地产开发投资95979亿元，2015年末全国房地产库存面积接近7.2亿平方米，创下历史新高，库存持续升高严重影响到楼市复苏回暖以及投资增速的回升，首要任务是去库存，只有库存消化到合理水平，房地产开发投资增速才会有所改观。

　　西安库存量在全国35城中排名一直靠前，截止2015年12月末西安商品房库存量为3436.09万㎡，去化周期较年初下降5个月，但25月的去化周期去化压力仍颇大；普通住宅截止12月末库存量为1885.42万㎡，去化周期为16个月，较年初22个月下降了6个月，但考虑到大量城改项目的库存，西安楼市“革命远未成功”。

　　2015年西安商品房成交为历史最高值，2015年西安商品房销售1788.36万㎡，同比增长27.3%，为西安历史销售最高值，受330政策影响，从4月起销量均同比上升，8月份更是突破200万㎡大关。在“以价换量”的措施下，西安商品房销量明显回暖。

　　2016年关键词：市场明显回暖

　　2016年房地产成交全年成交居历史高位，销售面积和销售金额均超历史记录，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。