高周转仍是王道
相对于“选择型”的解题之法,房企还可选择策略性的办法。
“现在房企要想持续保持ROE(净资产收益率),提高杠杆已然不太可能,唯有不断提高周转率。”同策咨询张宏伟表示,而提高周转率,只有加快出货。当核心城市因为限价和销许难,房企只能退而求其次,转战三四线城市寻求周转率。
欧阳捷告诉记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。
杨司贵就告诉记者,融创加快了去化速度和资金回款力度,确保未来发展有足够的资金来支持。
与此同时,王鹏认为,土地供应会越来越稀缺,这也意味着土地价格会一直高企。融创东南区已经有近两年的没有参与公开招拍挂,为的就是要保证商品房销售端保持长期稳健的增长。
杨司贵同时表示,尽管上半年收并购拿地有所降温,但考虑到土地成本不断上升、三四线市场风险加大的等因素,未来收并购仍将是部分房企拿地的主要方式。为了应对当前金融紧缺的情况,联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择。
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目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%–15%,而大型房企则在8%–10%之间
时值盛夏,房企融资却提前进入寒冬。
自2016年10月份以来,房地产监管政策不断收紧。去年,监管部门开启了新一轮全面调控,严控资金违规流入房地产行业。而近期,多个监管部门对房地产市场进行密集表态,房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒”。
6月27日,国家发改委召开新闻发布会宣布,房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金,仅限于归还存量外债。6月28日,住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动,直指房企“违规销售”,销售回款到位速度或受影响。而在此之前,已有十余家房企发债中止,品种包括小公募和私募,涉及金额超过500亿元。
天风证券研究报告显示,今年一季度,龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,且较去年同期分别小规模增长6.25%和7.34%,而中型房企筹资活动现金流转负,小型房企筹资现金净流入规模大幅下降,仅为去年同期的27%。据同策研究院总监张宏伟透露,目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%-15%,而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。
事实上,在全国多地楼市调控维持收紧态势的背景下,房企销售回款到位速度迟缓,而在资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧的态势下,“非标融资”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而,在监管趋严的大背景下,以信托为代表的“非标融资”亦不肯轻举妄动,房企融资成本也逐渐水涨船高。
北京某信托公司业务总监向《证券日报》记者介绍称,“现在我司对融资方的最低要求是百强房企,其次还要考虑项目位置,对于二线以下城市基本不予考虑。”对于实际融资成本,该业务总监表示,由于涉及多方因素考虑,融资成本有所不同,但即使是实力雄厚的大型房企,成本也普遍在8%以上,甚至可到两位数水平。
《证券日报》记者根据用益信托在线数据统计,仅就今年6月份,市场上共成立集合资金信托产品676只,合计规模为1155.06亿元,平均年收益率为7.62%。其中,房地产信托产品共有200只,占比29.59%;合计规模363.44亿元,占比31.47%;平均年收益率为8.05%,超过平均水平0.43个百分点,在各类投资领域中收益水平“一枝独秀”。
而以在售产品来看,在某财富管理人员推送给《证券日报》记者的“近期在售信托项目信息”中,共了推荐42款信托产品,其中房地产信托产品就有27款之多,且收益率全部在8%以上,收益率在9%的房地产信托共有14款,占比近半。在资金端,房地产信托预期收益率持续飙升,房企融资成本趋势由此可见一斑。
中国信托业协会特约研究员周萍表示,目前房企融资需求仍较大,在房地产市场严调控与金融强监管的压力下,房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限,短期对信托融资的需求或难以降低。
(房掌柜整理自每日经济新闻、证券日报)
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