2018年楼市坐“过山车”专家称坚决遏制房价过快上涨

　　2018年，中国房地产市场持续调控，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

　　房价：一线城市持续趋稳，二三线城市回归理性

　　国家统计局数据显示，11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期，房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。

　　记者近期在多地调查发现，不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力，正陆续申领预售证，大量新盘集中入市，价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大，但真正出手的购房者较少，成交量下滑。

　　国家统计局数据显示，1至11月，一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份，北上广深四城二手房连续2个月下跌，且价格跌幅持续扩大。

　　国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个，比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。

　　楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，各地楼市调控持续加码，房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施，房价上涨趋势得到遏制，房价预期也开始扭转。未来一段时间内，全国房地产市场将总体上保持平稳运行。

　　租赁：租购并举进行时，长租公寓遭遇“成长的烦恼”

　　作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场，在2018年实现重要突破，租购并举格局加快建立。

　　住建部有关负责人表示，2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场，在12个大中城市开展住房租赁试点，在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例，规范住房租赁和销售行为，维护当事人合法权益。

　　自去年上海首推纯租赁用地开始，今年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块，北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。

　　住房租赁市场的参与主体更加多元。开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”，打造自有租赁公寓品牌。

　　多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前，全国已有10余个城市搭建官方平台。

　　然而，在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规，市场发展良莠不齐的问题日渐突出。例如，一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。

　　此外，长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示，一些长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源，人为抬高收房价格，让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。

　　针对租房市场出现的乱象，多地监管部门采取了行动。7月份以来，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措，促进住房租赁市场健康发展。

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，我国住房租赁市场还不够成熟，政府应从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，实现租售“两条腿”走路。

　　地价：溢价率持续走低，土地市场降温

　　楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”，房企在拿地方面变得谨慎理性，土拍市场热度也随之退却。

　　去年年初，中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地，这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高，突破3万元/平方米。近期，该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津，楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下，销售承压无法入市。

　　一位房企高管表示，在楼市调控高压不减的态势之下，商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调，房企利润空间难以把握。因此，不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。

　　中国指数研究院统计显示，下半年以来，随着土地供应增多，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也明显增多。2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。其中，上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计，今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外，上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性。”

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全国性的买房热风刮了三年多，终于在2018年下半年戛然而止。因为不满房价下跌，一些地方老业主们砸烂了房企的售楼处。“2018年，楼市就像过山车，买房更像一场赌博。”有人如此调侃。

上半年冰火两重天

2018年5月7日，杭州旭辉宝龙东湖城开盘选房。虽然位置远在西湖繁华区以东40公里以外，却仍然吸引了近3000人报名，16个人抢一套房，中签率只有6%。

一位98岁的老奶奶挤在人群中，她成功通过摇号选购了一套89平米的新房。吃透政策发动全家买房的现象并不少见，就像恩爱夫妻离婚买房一样。由于限价政策，一些城市的新房比周边二手房还要便宜，这种诱惑让人坚信买到就是赚到。

2018年上半年，杭州、西安、成都、长沙等多城出现摇号买房中签率低于10%的现象，买到一套新房的概率跟人口大省河南和山东的一本录取率差不多。甚至有人猜想，“万人摇号”的时代是不是真的要来了。不过，放眼全国，那段时间的楼市就像夏天的天气，旱的地方旱死，涝的地方涝死。二三四线城市的购房者们依旧沉浸在买房必涨的憧憬中，而一线城市早已梦醒，周边楼市甚至开始走向萧条。

2018年3月，何裕和妻子攥着双方父母给的首付，花320万在北京六环边上买了一套80平米的小两居。两年前，何裕看上了同小区同户型同面积的一套房子，报价只要200万，却因为业主坐地起价涨了10万，小两口赌气没买，谁想到房价从此插上翅膀绝尘而去。后来，2017年3月17日，北京号称“史上最严”的楼市调控新政让这个小区的两居室最高历史成交价定格在了390万，又慢慢跌回320万。何裕不确定自己这算是赚了70万，还是赔了120万？他唯一确定的是，房价如同过山车，原本想买套自住房安稳度日，却像是参加了一场冒险的赌博。回头看看，北京好在还有逐渐清醒的时间，环京楼市则是从一个美梦直接坠入了另一场噩梦。比如紧邻北京的燕郊，2017年3月、4月、6月相继出台的一系列限购政策把燕郊楼市打入冰窟。燕郊天洋城一室一厅西北朝向的房子，2017年3月链家成交价曾达到3.1万/平米，2018年9月只有1.5万/平米，跌幅达到50%。

下半年楼市“分水岭”

房价下跌如山倒，想当年涨起来的时候又像野马撒欢，调控政策的缰绳拉都拉不住。自从2016年9月30日北京发布这一轮的收紧楼市调控政策以来，全国范围的楼市调控就没有停过，在2018年更是达到顶点。

中国社科院报告显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨近80%。几乎每天都有一项措施出台，刷新了历史纪录。

调控的花样也越来越多，从限购、限价、限贷、限售到限离婚、限新落户、限公司、限未成年，再到租售同权、购租并举，意图遏制一切炒房的苗头。终于，转折点在2018年7月的最后一天降临。

这一天，中央政治局会议发出明确的调控信号：坚决遏制房价上涨。敏锐的人立即发现，新的提法与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比，少了“过快”两个字。如果说“过快”的表述还有相当大的弹性操作空间，那么新的表述就不再留有任何余地，不能涨就是不能涨。

暖风戛然而止，房价终于跌了！贝壳研究院的数据显示，100城月度挂牌价环比下跌城市个数，2018年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。

越来越多的楼盘加入降价行列。9月，恒大首先进行全国性的促销打折，住宅8.9折、商铺6折起；泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同制定不同的降价策略。只是，意想不到的事情发生了。一度坚信钢筋水泥浇筑的砖头才是应对通胀最好的工具。购房者们受不了房价下跌，愤怒地把手里的砖头砸向了开发商。

2018年10月，江西上饶碧桂园的一个售楼处被砸，原因是开发商降价，从1万/平米降到7000元/平米，引发大量老业主维权。有业主按揭没办下来就亏掉二三十万，有业主买了5套房，情绪激动。他们高喊着“退房”，到售楼处扔鸡蛋，冲撞售楼部大门，与保安发生肢体冲突。有人维权过程中被拖拽十米远、甚至被踩伤进了医院。杭州、合肥等地也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。有人调侃，2016年国庆，很多人出去玩了一趟回来发现，不仅买不起房了，连买房资格都没了。今年国庆，很多人出去玩了一趟回来发现，不仅房源多了，很多售楼处都被砸了。

开发商艰难过冬

开发商也不能全怪买房的人翻脸，毕竟人们撒向楼市的钞票成就了一大批房企。这两年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都学会了先定一个小目标，大的房企朝着一万亿销售额狂奔，角落里的小房企们也大胆地喊出了一千亿的目标。要知道2017年的前三甲碧桂园、万科和恒大，全年销售额也只有五千多亿元。但一到2018年，问题来了。

随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进，房企“融资难”成为共性问题，银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。比如富力地产，今年以来连续四次发债失败，只得通过股权增发等手段，争取资金上的喘息空间。再比如恒大，11月份发债年利率已经高达13.75%，接近过去的两倍，可见对资金的渴望有多么迫切。除了市场融资，资金的来源还有销售回款。但是在房子不好卖的情况下，回款也成了问题。为此，一些开发商不惜违规操作。

2018年10月，华夏幸福旗下孔雀城一名销售说，在北京周边的大厂县，没有购房资格的人也能买普通住宅。需要交全款，之后交房，等社保纳税证明的年限够了再过户。但万一购房者交了全款却没拿到房子的产权，钱打了水漂怎么办？销售对这一点却避而不谈。2018年12月，北京一在售楼盘的销售人员透露，该楼盘支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。“年底了，所有的开发商都是一个套路，都在冲刺任务、加速回款。”这名销售说。对房企来说，如果融不到钱，回款又慢，就只能躺在干涸的资金池里等待救援。再加上债务重压，就更加难以呼吸。

“今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线)，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。”中国房地产业协会会长刘志峰说。再来看一下富力地产，其2018年三季度报显示，有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金，尚不足以支付未来一年的财务成本。据恒大研究院数据，2018年上半年，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企的有息负债余额高达19.2万亿元，相当于我国GDP的四分之一。而未来四年是债务的集中兑付期，房企的资金压力将持续加大。如果说楼市上行期的债务扩张是弯道超车的利器，那么下行期的债务扩张则无疑于给自己埋雷。

就在不久前，房地产行业巨头万科喊出了“活下去”的口号，让同行看了瑟瑟发抖。且不管万科是假哭惨，还是真喊疼，如果连负债低、现金流健康的万科都活不下去了，那大批的中小房企该如何过冬呢？

调控会松绑吗

又一个微妙的变化发生在2018年11月，房企融资出现回暖迹象。中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿，万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房企通过多种形式获得融资。房贷利率也开始“刹车”。多个一二线城市的部分银行房贷利率下调，放款速度也普遍加快。

据融360最新报告，11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，2017年以来连涨22个月的全国首套房贷利率终于停下了脚步。调控政策亦明显减少。据不完全统计，11月以来，各地房地产调控政策发布约20次，相比之前每月平均40次的水平明显减少。房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，这能否视作调控放松的先兆？

“近期房企发债获批的确有所提升，但不能直接理解为就是调控放松。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

“一是前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进；二是从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号。”他说。

张波认为，房贷利率下调的深层次原因并非是调控放松。从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看，和下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

调控政策方面，中原地产首席分析师张大伟认为，房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。

“今年7月31日，中央政治局会议明确提出坚决遏制房价上涨，这意味着调控不可能三至五个月就变向，持续三个季度左右是大概率事件。如今调控政策已经企稳，不再加码，但也暂时不会放松。”易居房地产研究院副院长杨红旭说。

很多人关心，未来房价怎么走？

社科院12月发布的报告指出，明年房地产市场小幅调整是大概率事件。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。

回顾近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。2018年，是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到5年、10年之后，我们才能看清。

（房掌柜整理自新华网 、中新网）