中央经济会议：要构建房地产市场健康发展长效机制

　　信号二：地方调控或拥有更大自主性

　　与此前的“一刀切”政策不同，此次中央经济工作会议再度强调因城施策，强调不同地区的差异化施政。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对国是直通车记者表示，此次会议提出“夯实城市政府主体责任”，将调控主体具体到市级而非省级政府，说明中央对地方在房地产调控中的主体责任更加明确。形象地来说，胡景晖指出，未来如果某城市房地产市场出现大幅波动，那么当地市长、市委书记等将承担直接责任。

　　此外，今年地方调控或将拥有更大的自主性。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从过去“分类调控”的提法改为此次的“分类指导”，这说明房地产的管控主体不在于中央，而在于地方政府，中央只扮演指导角色，而地方才真正实施调控。

　　顾云昌指出，过去2年，各地大都在政策收紧的大趋势下，执行松紧不一的政策。未来将不乏不同城市根据市场变化对现有政策进行主动微调，防止房地产市场大起大落，影响宏观经济的平稳健康。

　　赵秀池也表示，因城施策是近几年一贯的政策，只是各地灵活性不够。未来各地政府要切实履行地方政府的主体责任，根据各地供求关系制定各自的政策。

　　具体而言，华泰证券宏观李超团队认为，明年会出台一些重点保护刚需，放松一线和部分二线城市的调控措施，如放松首套房的首付比、认贷条件和利率，达到兼顾稳增长与保障民生之效。

　　邓海清指出，需要注意的是，在“夯实城市政府主体责任”的约束下，地方政府需要仔细权衡，房地产市场的暴涨或暴跌都不是中央希望看到的。

　　信号三：长效机制建设仍是关键

　　构建房地产市场平稳健康发展的长效机制已连续多年被决策者所强调。

　　顾云昌指出，中国楼市长效机制主要涉及住房制度和财税、货币金融、土地制度的1+3的四个方面改革。长效机制的建立需要制度更新和机制建设，不可能一蹴而就，需要在各个领域深化改革才能逐渐建立起来。

　　胡景晖则认为，房地产长效机制最为关键的一项就是房地产税的开征。这又是一项系统的税收制度改革，在对持有环节征税的同时，还需要降低交易环节的税负，如二手房交易中的个人所得税、契税等，如此既能加大流通、盘活房地产市场，又不会导致囤房炒房。对于宏观经济而言，开征房地产税可以开辟新的税源，将地方政府从土地财政中解放出来，还能一定程度环节地方债的风险。

　　此番会议提及推动楼市长效机制建设的多项相关改革，如要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制;继续深化农村土地制度改革等。

　　值得注意的是，杨红旭指出，今年会议没有提及“房地产调控”，某种程度上说明2019年调控继续加码的可能性比较小，楼市“政策底部"可能已经出现。

　　2017年中央经济工作会议提出，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。2011和2012年提出：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2016年中央经济工作会议则表示“抑制房地产泡沫”。2011年会议提出：促进房价合理回归。

　　严跃进表示，与去年相比，今年会议没有提及租赁市场，政策重心发生转移。他认为，这和中国住房租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展态势有关。在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多，后续可能不会有直接的刺激新政策。这需要相关租赁企业注意，即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场，而到了2019年需要更加主动去探索市场化的模式。

（房掌柜整理自新华网、观察者网）