时隔两月央行再次“双降” 二手房市场再迎利好

　　8月25日下午中国人民银行发布通知，决定下调各档次存贷款基准利率0.25个百分点，同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　图看降息

　　1.利率降至历史最低水平，北京二手住宅商贷首套加权平均利率不足5%

　　此次降息后，五年期贷款基准利率降至5.15%，为历史最低水平，根据链家网研究院统计，目前，北京市二手住宅商贷首套加权平均利率降至4.73%，与2014年10月(此轮降息开启前)相比降幅达到1.5个百分点。而此轮降息后首套房贷利率88折优惠的情况下，利率仅为4.53%，与一年前公积金贷款4.5%的利率基本持平。

　　图1：北京市二手住宅商贷首套加权平均利率走势图

　　2.购房成本降低，二套百万贷款较年初总息减少15.4万元

　　以贷款100万元20年等额本息为例，本轮降息后，首套房贷总利息较降息前最高减少33555元，较年初时减少136419;二套房贷总利息较降息前减少37762元，较年初时减少153639元。

　　表2：降息前后利率及月供、利息情况

　　链家网研究院李巧玲认为：

　　1、实体经济下行、股市下跌，央行货币刺激手段频出

　　此次降息、降准与本轮股市大跌最相关，一方面释放流动性抑制股市持续下跌，另一方面也是为了稳定市场恐慌情绪。另外，从实体经济角度看，下行压力增大，年底GDP保7存在困难。多个经济关键指标不容乐观：7月PPI降幅扩大到5.4%，达到2009年以来最低;对经济贡献最大的固定资产投资中，房地产投资增速降至个位，持续处于不景气区间。而增幅在2%以内的CPI物价水平，为央行连续降息、降准提供了空间。若经济增长不稳定因素增多，年内预计货币政策仍会放松。

　　2、央行多次“放水”或致购房预期分化

　　关于多轮降息、降准给楼市带来的影响，在购房预期方面或致分化，部分购房者会认为实体经济增长乏力，拖累房地产整体下行，未来房价出现下跌，出现观望心理。但也会有部分购房者认为;历次信贷松动都会带来需求入市，房价上涨预期加强。加之股市持续跌破低点，投资房产的意愿或有增强。综合来看，本次降息、降准对房地产实际影响或低于前几轮，但短期内市场依然会有所升温。

　　3、利好楼市，但对市场需求的撬动程度减小

　　降息、降准无疑是利好楼市，但预计对市场需求的带动作用不及以往。主要原因是在近期高成交量的市场背景下，市场低迷时期受到压制的需求已得到一定有效释放。另一方面，在利好政策接连出台的情况下，购房者对于利好政策的敏感度有所降低，因此此轮降息降准带动市场成交出现大幅增长的可能性不大。一线城市和部分重点二线城市楼市成交量将继续维持高位稳定的可能性较大，而库存压力较大的三四线城市楼市或不会出现明显起色。

　　4、经济发展仍需房地产带动，未来刺激楼市政策仍有出台可能

　　由于经济发展对房地产业过度依赖，“去房产化”一直是近几年房地产调控的一个主要目标。抑制房地产市场有一些前提，一是经济发展较为快速，二是供需矛盾较深，房价涨幅过高。这两点恰恰是过去十年的背景。但是目前，实体经济下行压力持续增大，房地产供需矛盾减弱，三、四线城市甚至面临较高的库存压力，房地产行业存在较大放松的空间，以刺激需求释放，稳定经济增长。

　　除了降息、降准带来的利好，政府为刺激购房需求，仍有可能直接针对房地产市场出台相关政策，比如放开高端市场限购、降低二手房交易环节税费调整等，都是当下有必要采取的手段。

　　5、市场仍处 “窗口期”，利于刚需及改善入市

　　从外部环境看，经济下行压力增大，股市持续下跌，部分消费者面临资产缩水，而房产相对具有更稳定的增值空间。对于有购房计划的人，现在入市仍然是比较好的时机。首先，信贷成本降到历史最低;其次，除了深圳，多数城市房价较为平稳，一线城市以及部分二线城市小幅超去年，但仍有大部分城市房价低迷;第三，连续利好政策带来预期回升，市场量价增速或加快。因此，赶在房价快速上涨前低成本入市，对于大部分购房者而言是更为有利的选择。