房企扎堆一二线城市 谁在追逐“烫手”的土地

    近期不少交易的土地楼面地价已经与周边商品房的销售价格相当。这也意味着这些地块将来的商品房项目入市后，价格会比现在高出至少三分之一以上。购房者的心理预期还有上涨空间吗？

　　今年9月，北京、上海、厦门、合肥、南京等地均爆出高价土地交易的情况，许多拿到土地的房企也表达了对于未来市场的看好。随着部分一二线城市土地市场的不断升温，各大房企补仓的意愿强烈起来。但行情着实让房企老总们有点担心。

　　“这一轮地价涨得有点莫名其妙，房价并没有太多涨幅但是地价却开始上涨。”不少房企老总表示对快速升温的土地市场看不懂。

　　通常情况下，土地价格决定了未来的房价，而房价上涨一般会带动土地价格上涨，但是这一轮却是土地价格的飙升带动了房价上涨。

　　根据《第一财经日报》记者的观察，以上海为例，近期不少交易的土地楼面地价已经与周边商品房的销售价格相当。这也意味着这些地块将来的商品房项目入市后，价格会比现在高出至少三分之一以上。购房者的心理预期还有上涨空间吗？

    房企扎堆一二线城市

　　上海链家研究总监陆骑麟发现，相比三、四线城市已经可以看到的风险，一、二线城市的房地产市场风险要低很多，因此越来越多房企选择在一二线城市抢地。

　　9月末上海的土地拍卖会现场，滨江集团和平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿并获取上述土地。而在十多天前，保利地产刚以41亿元竞得上海宝山区大场镇一地块，楼面价22314元/平方米，溢价率107%。

　　同样的情况也发生在其他城市。9月23日，南京土地拍卖会上集中竞拍四宗土地，其中中海地产在经过89轮竞价后，以20.8亿元拿下城北G34商住混合地块，楼面价22373元/平方米，创造了南京的楼面价新高。9 月24日，金隅股份以总价45.51亿元竞得合肥叉车厂地块，溢价率达148%，总价格创下合肥土地总价新高。在厦门，9月25日一向行事稳健的龙湖地产以45亿元拿下厦门马銮湾西部片区5商住地块，楼面价15679.44元/平方米，溢价率66.79%，无论是总价还是楼面价格都创造了厦门当地的新高。

　　对此，克而瑞研究中心研究员杨科伟告诉记者：“从房企角度看，市场供求风险降至低位，金九银十预期会继续加速存量消化，房企补货意愿增强。同时，近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%，对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响，但能缓解高档住宅开发房企的资金压力，为‘高价地’诞生打下基础。”

　　杨科伟同时提到，2015 年供地计划完成率并不高，以一线城市为例，2015年1~8月一线城市商品住宅和商业服务用地成交仅完成年度供地计划的20%，政府仍需继续放量供应土地以确保完成计划。而这也给资金充裕的房企补充土地储备大好机遇。

　　地价、房价互相促涨？

　　克而瑞此前的一份分析报告也指出，虽然核心城市有比较良好的基本面，但是地价过高也将带动房企的风险增大。

　　以上述滨江集团和平安集团获得土地为例，由于楼面价2.87万/平方米，多位业内人士估算其地块保本售价在4.8万~5万/平方米，但是据《第一财经日报》记者梳理发现，目前周边在售新盘价格在2.7万~3.3万/平方米。对于滨江集团和平安集团而言，要卖到上述价格势必需要非常差异化的产品，但是能够带动房价上涨那么快显然还是存有疑问。此前，方兴地产曾在上海闸北大宁获取楼面价47609元/平方米的土地并打造产品，业内分析其至少需要卖到7.8万/平方米才能达到盈亏平衡。搜房网数据显示，目前方兴地产项目大宁金茂府的一期看盘价格在7.2万/平方米左右。但是对于该项目周围的项目确是利好，很多周围项目在几个月内上涨几千元。

　　可以发现，高价地的出现对于区域房价的确有所带动，但是对于房企本身而言却是非常大的挑战。无独有偶，9月23日上海的土地拍卖现场，金地集团以20.1336亿元竞得嘉定区嘉定新城地块，溢价率96.63%，成交楼板价1.86万/平方米。这个拿地价格就需要做出3万/平方米的产品，但是上海链家数据显示，该土地周边的新房售价在1.8万/平方米~2.1万/平方米。

　　虽然上述房企都表达了对于未来市场的看好，但是业内也有其他房企认为土地价格过高。“我们即使把成本降到最低和未来的房价上涨都算上，我们判断还是不能这样拿地，基本上就是没有利润，因此这一轮我们没有拍到土地。”上述房企高层告诉记者。

　　记者同时注意到，目前很多房企已经没有太多土地储备，而这也是迫使他们拿地的因素。中原地产研究部高级经理卢文曦表示，一二线城市的购房者更加理性，这些市场情况虽然良好，但是如果开发不够出彩的项目，那么一样将面临滞销难题。