巴曙松：金融视角下的地产趋势与预测 土地降温明显

每一次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲，因为对我来说是个非常难得的学习机会，以前经常看他的书，难得当面听他讲。

今天我有一个很重要的体会，就是现在的房地产市场和陈淮教授讲的内容一样，很纠结。我刚才认真地想记笔记，便于将来向其他人传达，但是我听下来，觉得一方面他猛烈地抨击了政策，另一方面他又非常谦卑地替领导解读政策。所以对待政策都很纠结，所以我想还是报点数，给大家参考一下，看看大概的数据图表是什么样的，供大家自己做参考。因为我看到前面朱会长也做了很宏观的判断，陈淮教授也做了政策的解读，我就把数字给大家梳理一下。

从2014年的情况看，从这个大的图形走势来看，陈淮教授说房地产市场没有什么改革措施，但是我觉得房地产市场的成长本身就是改革的产物，从这么多年快速的成长，有起伏，但是确实是中国经济里面非常重要的一个力量。在2013年到了一个阶段性的高点之后，确实开始在回落。而且目前还在这个回落的趋势中，所以这个大的判断，我觉得是很难抗拒的。就像股市的周期一样，尽管刚才陈淮教授习惯性地总是要对金融进行抨击，说直接融资没有发展，他肯定好长时间没有看股市了，最近涨得这么凶，融资增长这么快，并购这么活跃，三板上市得这么快，到2000家了，到他嘴里说直接融资没有寸进。我想陈淮教授对我们金融体系的要求太高了，我觉得还是发展得很快的。

不管怎么讲，2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。其它的数字我们不敢说有多可靠，上市公司总不敢乱来，所以用上市公司的数来看，经过审计师审计的，做假是要起诉他的。我们算了一下，A股上市的房地产开发商，他的去化周期的估算已经处于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年开发商说自己很困难的时候，这个峰值的数字。左边这个图是A股的上市开发商的存货和预售款的情况，我们也看到去化的压力比较大。一讲到去化压力大的时候，陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候，我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。

2014年的情况，不同城市的房价的环比降幅在收窄，12月份，一线城市的房价的环比在直接回升，这是实际的数据。从这三条线我们看出，二三线城市在分化。我记得去年观点地产也在广州开会，大家都认可的一个趋势——分化，这个判断还是成立的。从房价的波动趋势，我们也能看到这一点。

我们从开发商的行为来观察，开发商是最敏感的，他们在第一线能感受春江水暖，我从世联要的数，从它监控的40个城市房价走势来看，去年4月以后成交在逐步的好转，新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄，心理预期在趋稳。这是我们看到从4月份、5月份一直能逐月看到降价幅度在收窄的趋势。

土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。我们看到一些研究，有些沿海城市几年前开发、销售已经慢了，土地销售得很好，后来再往深去查，它是让自己的平台公司买了，自己控制的企业买了之后，钱拿去自己维持这个土地财政，使得这个调整的压力在滞后，但是现在来看，2015年从40个大中城市成交的土地规划、建筑面积增长的情况看，以及不同城市土地成交的溢价率来看，土地财政在2015年肯定是一个风险从隐性向显性暴露的一年。土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。

刚才陈淮老师解读了克强总理的报告，说要强调自住和改善需求，还不如说是市场本身就有这样的需求，从人口结构来看，我们从2015年到2020年这几年时间，中国25到34岁的人口还是在2.4亿这个水平，占总人口的比例在17%，而34到49岁的人口在2015到2035年会到3.1亿，占总人口的比例为23%，这是首置和改善需求的主力军，人口结构决定了。

李总理的讲话说要鼓励自住和改善性住房，与此对应的，实际上投资需求已经降到了历史的最低点。从2014年的统计，降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

整个调控的行政色彩在淡化，更加尊重市场本身的规律。在答记者问里，李总理用的词是“因地制宜、分城施策”，分城施策的意思就是“你自己看着办”，政府主要做住房保障。这也是前期调控的经验和教训的总结，而且从实际执行来看，调控更加倾向于差异化、因地制宜。不同城市政策差异很大，这也是各显神通，本身也是跟这一轮房地产回落、市场分化的市场格局相一致的。

与此对应的金融政策，不仅股市活跃了，对房地产其实是相应的在跟进。不像陈淮教授说的这样，金融政策无动于衷，金融政策在积极跟进，利率、信贷政策都在积极跟进，所以这也是一个稳定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么说，大家开始越来越接受的一个现实就是，咱们这个行业高利润时代，挣钱比较爽的时代过去了。我们看一下上市的房企的ROE的波动情况，持续在回落，挣钱不是那么容易了，上市公司其实也是这样。

整个上市的房企从它的趋势来看，毛利率和净利润率是在回落的趋势，我觉得这也是刚才朱会长讲的软着陆的一个很重要的内容。与此对应的就是费用率的大幅的上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。在这个过程中，正好就是刚才陈淮教授讲的，怎么通过市场机制来进行整合，识别那么多房地产企业，并购、整合、融合是一个非常好的时机。实际上这个行业确实也是这样，并购、整合非常的活跃，从2013到2014年，整个的数量在陡峭地上升。

在这个并购整合的过程中，房地产的新格局在隐隐闪现。我们似乎看到这个行业的格局在经过初期百马奔腾之后，基本上在逐步固化。我曾经也逐步地对照了一下不同阶段香港市场上房地产商的数据，最开始的时候，六七十年代，小小的港岛五六千家开发企业，后来慢慢整合到前5大、前10大开发商恨不得占到80%的开发量，而目前这种整合，我的理解，也是中国的房地产行业走向新常态的一个必经的阶段。所以我们可以看到，行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。所以以后再让观点评这个行业的前几名很好评，数据差异很大。原来大家差不多，观点愿意给谁就给到谁了，现在你们的回旋余地就大幅的缩减，除非你让陈淮教授出来说，他才有权威、代表性，其他的一般的数据基本上显示差距越来越清晰，梯队越来越清晰。

前三大开发商的份额，逐年在稳步上升。上市开发商的份额也是稳中趋升，这是在扩大中的力量。

还有点时间，我再讲一点对中长期的看法。第一个判断，市场结构在大致平衡，我们有很多统计数据，家庭套数比已经过1了，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。以前是谁离开发商最近，谁获益最多，从趋势上看，谁离消费者最近，谁的获益最多。这也是经济学的一个基本的原理，在供给不足的时候，供给为王。靠近开发端的产业链条，土地、代理销售、传统的纸媒等等获益很大。我的一些朋友在香港做开发商的，或者在海外做开发商的，和在中国做开发商的，他们说中国做开发商不像开发商，老百姓买个房子还要托人，唯一感觉到像开发商的就是2008年房子不好卖的时候，房子有什么问题，客户一投诉，马上带人去处理，那时候像开发商。供求平衡之后，房地产行业的价值链条在重构。

渠道的竞争在激烈，房屋的销售模式正在发生变化，会出现很多新型的渠道的整合者，所以围绕买方的竞争会加剧。所以我们观点以后也要相应的转型，从原来仅仅只是围绕开发商转，下一步也要围绕消费者转，引导消费者的判断，这样开发商自动会跟着你跑。首当其冲的就是传统的房地产媒体，它的广告投放数量变化非常的显著。新房地产电商在快速崛起。

第二个判断，二手房正在成为市场的主导性的供给力量，围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地产融资，证券化这些服务会迅速崛起。我这一年半在哥大待着，在郊区租了一个小房，我散步散了一年半，这么大一个小镇，就那么两三栋新楼在盖，基本上都是二手房，所以你要说二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至还不止。这个在一线城市在迅速的到来。

我们大胆地预测一下，待会儿讨论的时候，我相信陈淮教授会批判，我给他多提供一点靶子来批判。预期到2020年，中国住房市场的构成是什么样的呢？存量3亿套，住房1.8亿自有，使用结构、年均销售、库存结构，总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。我在去年的观点博鳌论坛上就专门讲了这个，因为我观察，这在香港、美国是一个非常庞大的市场，租房、买房中间衍生的服务真的是不计其数。我自己亲身经历的，租房要办的手续，查你的名称，包括后期的保险、融资等等都非常多。而且消费的基础非常庞大，这个会催生新的专业的服务市场，庞大的交易佣金，而且目前看，二手房的增长，正在成为房地产未来发展的非常重要的动力。从发达国家来看，美国的二手房比新房是9比1，英国是8.1比1，这是一个非常大的数字。目前二手房交易只是在前面的这5个城市有所体现，未来会更多地体现它的市场活力。