房企大佬密集征战长租市场 各地如何发力租购同权？

　　唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金

　　北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

　　2010年前，由于该地区周边产业园集群效应，吸引了大量外地产业工人集聚，彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求，造成了“蚁族”现象。2010年开始，随着唐家岭新城项目的实施，旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

　　记者从海淀区房管局了解到，集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区，分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块，该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住，土井村项目共有租赁住房678套，将于近期竣工交付。

　　唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。

　　其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万;4人以上家庭年收入不超过13万，人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日，唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租，租金标准为35元/建筑平方米·月，目前项目已入住876套。

　　该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注，唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房，并拟于近期再向其分配200余套住宅，“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作，已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下，再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。

　　据了解，北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金，唐家岭村根据每位入股村民的占股数，每年年底直接划到村民的账户上，而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金，唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者，“集体用地的建设内容不仅有公租房，还有商业配套，比如餐厅、酒店、超市等，这些和公租房一起构成‘资产包’，‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”

　　助力租赁市场之余撬动土改?

　　11月16日，北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》)，除鼓励长租，单次租期不得超过10年外，还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋。

　　而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布，明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅，其中租赁房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。

　　利用集体建设用地建设租赁住房，除为租赁市场提供增量外，还引发了“农业人口城市化”的讨论，有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。

　　集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”，在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明，集体建设用地建设租赁住房，符合规划，依法审批，由不动产登记保护，同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房，所有权不变，归集体经济组织;不征地，采用占地方式办理用地手续，房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产权证。

　　对此，中国人民大学教授刘守英认为，集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义，“外地农民主要就是一个体面落脚的问题，而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”

　　尽管只是进入了租赁市场，但这一举动引发了一些人士的猜测。此前，集体建设用地被大量用于发展乡镇企业，通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力，农民由于有相对稳定的地租收入，在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。

　　“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为，以东莞为例，改革开放前只是一座5平方公里的小县城，是乡镇企业的发展使产业不断集聚，现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市，其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有，“此外，‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”

　　黄小虎认为，过去农民融入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业;进城打工;国家征地。前两条路是自主参与城市化，第三条是被动参与城市化。

　　如今，集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场，使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望。“这有点超出我的预期”，黄小虎解释说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割，让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”，他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”