房企大佬密集征战长租市场 各地如何发力租购同权？

　　值得注意的是，目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类，虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有涉及，但开发商更多采用“大房东”，即所谓自持物业的“重资产”模式;房屋租赁企业多采用“二房东”模式，即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修的“轻资产”模式。目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式，张大伟分析说：“市场上主流租赁业态并非自持物业，而是轻资产模式，此种模式目前并未获得政策红利。”

　　“‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示，“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是自己的，而是从“大房东”处租来的，成本不可控是关键问题，“一旦周边地价上涨，‘二房东’合约到期，就面临被‘大房东’涨租金的压力。”而在王戈宏看来，“二房东”模式的REITs “没太大意义”，“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了，将未来的租金收益贴现，‘二房东’模式的成本本来就高，资金回报周期长，‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上，与支付宝的0利息分期付款相比，优势丧尽。”

　　多数企业选择“组合拳出击”，以新派公寓为例，在CBD项目之余，其在北京另外两个项目：故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企业都被倒逼用自持物业的方式争当“大房东”，而是要“打好配合”，“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场，REITs的基金收益有其他用武之地。”

　　离“真REITs”还有多远?

　　有评论人士对保利此次类Reits的发行方式分析说，“储架式分期发行”不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，已经非常接近真正的公募REITs，树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。

　　其实，非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已出现。2014年，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划先后问世，与新派和保利两单类REITs相比，上述几款类REITs均非长租公寓形态，但其都被称为“类REITs”，即只向银行等投资机构开放，不可在证券交易所公开向个人投资者发售。

　　“从REITs在海外的发展经验来看，真正的REITs应该就是租赁型REITs，REITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场，与租赁市场紧密相连。”王戈宏认为，国内市场目前已有的REITs，除保利和新派这两单之外，“血统都不够纯。”

　　“真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同，“真REITs”可直接在股票市场上市交易，再加上租金收入免税以及强制性分配等政策，需要国家立法及各职能部门的协调。

　　对此，郭毅分析认为：“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控，在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备。”在王戈宏看来，突破所谓“政策壁垒”很简单，就是何时出台“真REITs”的试点政策，“把红灯变成绿灯”，“国家连续出台政策鼓励租赁，以及开发商拿地100%持有，不断在交易所推出各种ABS和‘类REITs’产品，这都是相当积极的信号。作为投身租赁市场的品牌，不能等着绿灯亮了才启动，而是做好资产包在线上等待，绿灯亮了首先冲出去。”