标杆房企普遍呈现谨慎姿态 行业集中度将进一步提升

　　2017年主流房企利润普遍亮眼。

　　其中，保利地产和招商蛇口归属于上市公司股东的净利润分别为156.84亿元和122.15亿元;12家公司净利润超过10亿元;28家公司净利润同比增长。其中，17家公司增幅超过30%。

　　对此，易居房地产研究院研究总监严跃进表示，2017年，三、四线城市楼市的热销给房企提升净利润提供了重要助力。

　　除了利润上涨，公布业绩的房企销售额也普遍出现较大涨幅。

　　克而瑞研究中心数据显示，碧桂园、万科地产和中国恒大2017年销售额突破5000亿元;销售额超过千亿元的房企达17家。今年开年，房地产板块走出一波拉升行情，申万房地产指数一月涨幅达13.62%。

　　据旭辉控股公布，2012年其销售额仅95.4亿元，2017年已过千亿元大关。2017年新城控股共实现1265亿元销售额，于850亿元的销售目标而言，完成率达149%。

　　整体来看，主流房企各项指标均表现不错。不过，中原地产首席分析师张大伟认为，房企销售额数据需客观看待。近年来，由于行业内合作开发项目增多，房企对外公布的指标关注点主要在合约销售额而非权益销售额。他举例称，旭辉控股2017年归属集团权益的合同销售额为550亿元。

　　安居客首席分析师张波也认为，房企快速发展的一个方式是合作及代建项目比重增大，但规模和品牌房企销售权益下降。不少房企通过合作方式，不但能快速进入新城市，同时降低了拿地成本和扩张风险。

　　值得注意的是，主流房企还在向外界传递强烈的扩张野心，业界越发意识到规模优势在发展中的重要意义。严跃进认为，在行业集中度上升的背景下，众房企不进则退的战略心理很浓厚。换而言之，房企已充分意识到，小规模无市场。

　　强者恒强

　　值得关注的是，从龙头房企的业绩表现看，强者恒强的格局凸显。

　　国信证券统计数据显示，2017年，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%和24.35%，较2016年年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为39.48%和53.73%，较2017年年末分别提升了22.59和29.38个百分点。优势房企市场占有率提升显著，集中度提升明显。

　　龙头房企在拿地、品牌、资金成本等多个方面都具备优势。华融证券研报显示，相比拿地难的小型房企，龙头房企凭借较强的经济实力和项目经验，优势愈发明显。业绩增长快、估值低的龙头房企值得关注。根据中泰证券的研究报告，房地产行业集中度提升已成趋势，龙头房企业绩增长确定性高。业内人士认为，这意味着规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场，“2018年房地产市场进入调整期，行业销售额增速将有所降低并步入降温阶段。”

　　资金考验

　　进入2018年，房地产行业取得开门红。

　　国家统计局公布的数据显示，1~2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%。其中，住宅销售面积增长2.3%;办公楼销售面积增长12.0%;商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

　　克而瑞研究中心2018年1月销售数据显示，在政策调控还未明显放松的情况下，主流房企的销售额依然保持显著增长。其中，碧桂园、万科、中国恒大1月销售额均达600亿元以上，同比增速分别达42%、41%、73%。假设销售速度保持稳定，龙头房企年化销售额可达7000亿元以上，同比增速将超四成。

　　广发证券首席宏观分析师郭磊表示，房地产行业处于深刻变局之中。供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入平稳增长阶段。