他表示,将战略重心向核心一二线城市回归,有着逻辑上的正确性,部分企业已经做出这种选择。
新城控股高级副总裁欧阳捷也指出,在很多区域,县城房价已经超过省会城市,这既反映出价格的失序,也说明“相比一些三四线城市,省会城市的住房价值显然被低估了”。
但也有人持不同看法。兰德咨询机构总裁宋延庆就认为,未来几年,限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场,是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点:不限购、不限价;很少有外来开发商。
前述房企人士指出,不同企业的区域布局策略有所差别,这主要跟公司的整体战略有关。目前可以确定的是,核心热点城市的成交量处于历史同期低位,尚有不少释放空间。三四线市场在经过此轮释放后空间不足,部分城市甚至出现透支。
他认为,由于楼市调控政策严厉,核心一二线市场很难在短期内真正复苏。但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素,将战略布局重心回归至一二线城市,是房企的重要选择。
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在“房住不炒”的大背景下,当前持续保持高压态势的楼市逐渐呈现“降温”走势。中指院数据显示,9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%。
楼市降温让土地市场也走出了一波“向下”行情。中指院数据显示,前三季度拿地支出前50位的房企,土地购置支出1.55万亿元,同比下降8.3%;购置土地规划建筑面积3.61亿平方米,同比仅增长1%。房企投资节奏整体趋缓。
值得注意的是,在投资节奏整体趋缓的同时,房企投资态度出现结构分化:一方面是碧桂园、万科、恒大等头部房企“有意”放缓投资节奏;另一方面是滨江、蓝光等中型房企“逆势”积极加仓。
“每家房企的情况和特点不同,面对市场调控时采取的策略自然也会有差异。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“每一轮的楼市调控导致的市场降温都意味着行业的洗牌。对房企而言,‘强者恒强、弱者渐弱’,直至被洗牌出局。”
住宅用地增幅收窄 地价下跌
根据中指院数据,前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长29.9%,其中住宅用地7.9亿平方米,同比增长31.4%。而在成交方面,各类用地共成交13.6亿平方米,同比增长23.8%,其中住宅用地6.4亿平方米,同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长,但增幅持续收窄。
在地价方面,楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。
分城市看,一二三线城市土地市场均呈现降温趋势:土拍溢价率同比均出现大幅下滑,其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%,同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看,呈现明显逐季降温的态势:一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%,同比分别下滑15、17、20个百分点。
土地竞拍环节,不仅零溢价成交地块增多,流拍地块也明显增加。前三季度全国共流拍住宅用地446宗,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%,创下近年来的最高值。同时,第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%,较第2季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷静。
易居研究院也分析认为,全国土地市场在第三季度出现“加速降温”。
根据易居研究院数据,其监测的40个典型城市9月土地成交均价4354元/平方米,同比下跌25.6%,环比下跌2.6%,延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。
在溢价率方面,9月40个城市土地成交溢价率继续下滑至15.2%,较去年同期下降19.5个百分点,溢价率创2015年6月以来40个月的新低。土地市场整体呈降温态势。
此外,易居研究院数据还显示,前三季度其重点监测城市流拍土地达到595宗,其中仅第3季度就流拍321宗。
房企买地花费1万亿 环比降二成
尽管楼市、土地市场出现降温,但总体来看,房企购地热情不减。国家统计局数据显示,前9个月,房企土地购置金额1万亿元,同比增长22.7%,较上年同期下降24个百分点;土地购置面积达到1.94亿平方米,同比增长15.7%,较上年同期上升3.5个百分点。
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