巴曙松：金融视角下的地产趋势与预测 土地降温明显

2014年的情况，不同城市的房价的环比降幅在收窄，12月份，一线城市的房价的环比在直接回升，这是实际的数据。从这三条线我们看出，二三线城市在分化。我记得去年观点地产也在广州开会，大家都认可的一个趋势——分化，这个判断还是成立的。从房价的波动趋势，我们也能看到这一点。

我们从开发商的行为来观察，开发商是最敏感的，他们在第一线能感受春江水暖，我从世联要的数，从它监控的40个城市房价走势来看，去年4月以后成交在逐步的好转，新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄，心理预期在趋稳。这是我们看到从4月份、5月份一直能逐月看到降价幅度在收窄的趋势。

土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。我们看到一些研究，有些沿海城市几年前开发、销售已经慢了，土地销售得很好，后来再往深去查，它是让自己的平台公司买了，自己控制的企业买了之后，钱拿去自己维持这个土地财政，使得这个调整的压力在滞后，但是现在来看，2015年从40个大中城市成交的土地规划、建筑面积增长的情况看，以及不同城市土地成交的溢价率来看，土地财政在2015年肯定是一个风险从隐性向显性暴露的一年。土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。

刚才陈淮老师解读了克强总理的报告，说要强调自住和改善需求，还不如说是市场本身就有这样的需求，从人口结构来看，我们从2015年到2020年这几年时间，中国25到34岁的人口还是在2.4亿这个水平，占总人口的比例在17%，而34到49岁的人口在2015到2035年会到3.1亿，占总人口的比例为23%，这是首置和改善需求的主力军，人口结构决定了。

李总理的讲话说要鼓励自住和改善性住房，与此对应的，实际上投资需求已经降到了历史的最低点。从2014年的统计，降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

整个调控的行政色彩在淡化，更加尊重市场本身的规律。在答记者问里，李总理用的词是“因地制宜、分城施策”，分城施策的意思就是“你自己看着办”，政府主要做住房保障。这也是前期调控的经验和教训的总结，而且从实际执行来看，调控更加倾向于差异化、因地制宜。不同城市政策差异很大，这也是各显神通，本身也是跟这一轮房地产回落、市场分化的市场格局相一致的。

与此对应的金融政策，不仅股市活跃了，对房地产其实是相应的在跟进。不像陈淮教授说的这样，金融政策无动于衷，金融政策在积极跟进，利率、信贷政策都在积极跟进，所以这也是一个稳定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么说，大家开始越来越接受的一个现实就是，咱们这个行业高利润时代，挣钱比较爽的时代过去了。我们看一下上市的房企的ROE的波动情况，持续在回落，挣钱不是那么容易了，上市公司其实也是这样。

整个上市的房企从它的趋势来看，毛利率和净利润率是在回落的趋势，我觉得这也是刚才朱会长讲的软着陆的一个很重要的内容。与此对应的就是费用率的大幅的上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。在这个过程中，正好就是刚才陈淮教授讲的，怎么通过市场机制来进行整合，识别那么多房地产企业，并购、整合、融合是一个非常好的时机。实际上这个行业确实也是这样，并购、整合非常的活跃，从2013到2014年，整个的数量在陡峭地上升。