巴曙松：金融视角下的地产趋势与预测 土地降温明显

在这个并购整合的过程中，房地产的新格局在隐隐闪现。我们似乎看到这个行业的格局在经过初期百马奔腾之后，基本上在逐步固化。我曾经也逐步地对照了一下不同阶段香港市场上房地产商的数据，最开始的时候，六七十年代，小小的港岛五六千家开发企业，后来慢慢整合到前5大、前10大开发商恨不得占到80%的开发量，而目前这种整合，我的理解，也是中国的房地产行业走向新常态的一个必经的阶段。所以我们可以看到，行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。所以以后再让观点评这个行业的前几名很好评，数据差异很大。原来大家差不多，观点愿意给谁就给到谁了，现在你们的回旋余地就大幅的缩减，除非你让陈淮教授出来说，他才有权威、代表性，其他的一般的数据基本上显示差距越来越清晰，梯队越来越清晰。

前三大开发商的份额，逐年在稳步上升。上市开发商的份额也是稳中趋升，这是在扩大中的力量。

还有点时间，我再讲一点对中长期的看法。第一个判断，市场结构在大致平衡，我们有很多统计数据，家庭套数比已经过1了，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。以前是谁离开发商最近，谁获益最多，从趋势上看，谁离消费者最近，谁的获益最多。这也是经济学的一个基本的原理，在供给不足的时候，供给为王。靠近开发端的产业链条，土地、代理销售、传统的纸媒等等获益很大。我的一些朋友在香港做开发商的，或者在海外做开发商的，和在中国做开发商的，他们说中国做开发商不像开发商，老百姓买个房子还要托人，唯一感觉到像开发商的就是2008年房子不好卖的时候，房子有什么问题，客户一投诉，马上带人去处理，那时候像开发商。供求平衡之后，房地产行业的价值链条在重构。

渠道的竞争在激烈，房屋的销售模式正在发生变化，会出现很多新型的渠道的整合者，所以围绕买方的竞争会加剧。所以我们观点以后也要相应的转型，从原来仅仅只是围绕开发商转，下一步也要围绕消费者转，引导消费者的判断，这样开发商自动会跟着你跑。首当其冲的就是传统的房地产媒体，它的广告投放数量变化非常的显著。新房地产电商在快速崛起。

第二个判断，二手房正在成为市场的主导性的供给力量，围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地产融资，证券化这些服务会迅速崛起。我这一年半在哥大待着，在郊区租了一个小房，我散步散了一年半，这么大一个小镇，就那么两三栋新楼在盖，基本上都是二手房，所以你要说二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至还不止。这个在一线城市在迅速的到来。

我们大胆地预测一下，待会儿讨论的时候，我相信陈淮教授会批判，我给他多提供一点靶子来批判。预期到2020年，中国住房市场的构成是什么样的呢？存量3亿套，住房1.8亿自有，使用结构、年均销售、库存结构，总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。我在去年的观点博鳌论坛上就专门讲了这个，因为我观察，这在香港、美国是一个非常庞大的市场，租房、买房中间衍生的服务真的是不计其数。我自己亲身经历的，租房要办的手续，查你的名称，包括后期的保险、融资等等都非常多。而且消费的基础非常庞大，这个会催生新的专业的服务市场，庞大的交易佣金，而且目前看，二手房的增长，正在成为房地产未来发展的非常重要的动力。从发达国家来看，美国的二手房比新房是9比1，英国是8.1比1，这是一个非常大的数字。目前二手房交易只是在前面的这5个城市有所体现，未来会更多地体现它的市场活力。